Parcheggi d’oro.

Forse gli inventori del Monopoli avevano capito qualcosa quando chiamarono la seconda proprietà più cara del loro gioco Park Place (in Italia Viale dei Giardini, ndt); lo spazio utilizzato per parcheggiare le automobili è infatti sorprendentemente caro. Di solito lo pensiamo economico, perchè ci capita di rado di pagare per il suo utilizzo. Più del 90 per cento delle volte le nostre automobili finiscono i loro spostamenti in spazi il cui utilizzo è gratuito.

Ma se non siamo costretti a pagare come automobilisti questo non significa che non veniamo tassati in qualche modo – come residenti, lavoratori, o clienti di negozi, per esempio. I costi del parcheggio si nascondono in affitti e costi delle abitazioni più alti, in minori profitti e minori stipendi, e in prezzi al consumo più alti. Difficilmente pensiamo ai costi del parcheggio, dato che il parcheggio stesso è una realtà onnipresente. A causa dei regolamenti di utilizzo del suolo pubblico sui parcheggi fuori strada, questi sono talmente diffusi che difficilmente riusciamo a notarli. Eppure sono un elemento caratterizzante le città moderne: uno degli usi principali del suolo urbano e suburbano, come mostra l’immagine qui sotto che riproduce alcuni isolati nei pressi del centro di Seattle. Di conseguenza si tratta di uno dei principali utilizzi dei capitali immobiliari.

2013-09-11-201122_561x373_scrot

Questo articolo cerca di quantificare quanto sia costoso e diffuso il parcheggio. Quanto ne abbiamo? Quanto ci costa? Per farla breve, il parcheggio probabilmente copre dal 10 al 20 per cento della superficie urbana del nord ovest americano. In questa regione ci sono più di 29 milioni di posti auto ognuno del valore di più (probabilmente molto di più) di 5mila dollari. Si tratta di 145 miliardi di dollari di parcheggi nel solo nord ovest. Per ogni automobile circolante in questa regione (il cui valore medio è stimato a meno di 8mila dollari) ci sono almeno 2.2 parcheggi. Il loro valore complessivo è di circa 11mila dollari. Il valore dei parcheggi supera quello delle nostre automobili. Se la vostra curiosità è soddisfatta potete smettere di leggere. Il resto dell’articolo serve a rendere questa storia un po’ più lunga analizzando i dati e riflettendo su di essi.

Il parcheggio è invadente

Gli urbanisti suggeriscono l’esistenza di un numero di posti auto da due a otto volte superiore a quello dei veicoli circolanti. Chris Quigley di Translink stima che nell’area metropolitana di Vancouver, British Columbia, circolino circa 1.5 milioni di automobili che si spostano tra 3.3 milioni di posti auto. 2.2 posti per automobile. Si tratta probabilmente di una stima prudenziale. Eppure se applichiamo questo rapporto non solo a Vacouver, che è l’area metropolitana meno automobilistica di tutto il nordovest e quindi probabilmente quello che presenta il numero di posti auto più basso, anche alla British Columbia, Idaho, Oregon e Washington totalizziamo un totale di 29 milioni di posti auto per 13 milioni di autovetture. Lo spazio utilizzato da un posto auto tipico (compresi gli spazi di accesso e di manovra) è di circa 325 piedi quadrati; ciò significa che i posti auto nel nord ovest americano occupano una superficie di 338 miglia quadrate – maggiore delle aree di Portland, Seattle e Vancouver messe insieme. Quindi, anche partendo da stime molto prudenziali, abbiamo superfici di parcheggio oceaniche. Potremmo non averne la percezione, perchè i posti auto sono sparpagliati su tutto il territorio singolarmente, a coppie, a grappoli o lotti.

Secondo alcune stime effettuate negli anni novanta se a Portland si distribuissero tutti i parcheggi, tutti i garage e gli spazi a bordo strada sul suolo della città il risultato sarebbe un mega parcheggio che coprirebbe il 46 per cento del centro urbano. Se si facesse la stessa cosa a Vancouver si arriverebbe al 42 per cento.

Naturalmente i centri urbani son piccoli e costituiscono dei poli attrattori di traffico. Ma per quanto riguarda l’area urbana nel suo complesso? A Seattle, secondo il professore di architettura Rick Mohler, Università di Washington, circa il 5% di tutto il suolo pubblico è occupato da parcheggi a bordo strada (Donald Shoud, urbanista presso l’UCLA, valuta che questo tipo di parcheggi occupino dal 5 all’8% della superficie urbana, e Seattle presenta una rete stradale molto densa paragonata a quella di molti altri posti, per cui la stima di Mohler potrebbe esserre molto prudente). Il mezzo milione di posti auto a bordo strada di Seattle potrebbero così contare per metà dei posti auto totali della città, eppure gli spazi a bordo strada richiedono meno spazio di altre tipologie di parcheggio in quanto utilizzano le corsie stradali come spazi di manovra e di accesso. Mohler calcola che la superficie da essi richiesta equivalga a 160 piedi quadrati ognuno. Un tipico posto auto fuori strada in un garage o appezzamento richiede almeno il doppio di questo spazio. Se la restante metà dei parcheggi di Seattle hanno bisogno di uno spazio doppio, allora arrivano a occupare un’area che equivale al 10 per cento della superficie urbana, che sommato al 5 per cento dei parcheggi a bordo strada totalizza un sorprendente 15 per cento di area metropolitana dedicata al parcheggio. D’altro lato una piccola quota di parcheggi si trova “immagazzinata” in garage multipiano e non utilizza il terreno che occupa in modo esclusivo: la stessa area può presentare tre livelli di parcheggio e numerosi piani di spazi per ufficio, per esempio. Per questo la percentuale di spazio che Seattle dedica al parcheggio si può stimare tra il 10 e il 15 per cento della superficie urbana totale, e questa cifra è molto probabilmente più vicina al 15 che al 10. Seattle è tra le regioni meno auto-dipendenti di tutto il nordovest, per cui si può ragionevolmente supporre che altre amministrazioni dedichino più posti auto ai residenti.

Il parcheggio fuori strada ha dominato i progetti della maggior parte degli insediamenti commerciali a partire dalla seconda guerra mondiale. A Olympia, Washington, per esempio, le aree utilizzate per scopi commerciali sono occupate per il 53% da posti auto e corsie di accesso e per il 26% da edifici. Translink ha effettuato un inventario dei posti auto fuori strada per usi non residenziali nel 2005 e in un recente rapporto stima che esso occupi il 3.7% della superficie urbanizzata dell’area metropolitana di Vancouver; l’8.6% della superficie di Langley; il 6.8% di Richmond; il 6.6% di Burnaby; il 2.7% di Surrey. Sommando queste percentuali a quelle relative all’occupazione di spazio da parte degli spazi a bordo strada e dei posti auto residenziali si arriverebbe probabilmente alla conclusione che città come Langley e Richmond dedicano al parcheggio molto più spazio di quanto faccia Seattle. Nelle città satellite degli USA, molto più disperse dei suburbi di Vancouver, questa percentuale potrebbe essere ancora più alta, probabilmente equivalente a circa il 20 per cento. Nel complesso i parcheggi occupano probabilmente una percentuale compresa tra il 10 e il 20 per cento dello spazio urbano del nord ovest americano.

Il parcheggio è caro

Photo by Flickr photographer kayaker1204. Photo by Flickr photographer kayaker1204.

Quanto vale tutto questo spazio? Solo il valore del terreno è calcolabile in miliardi di dollari. Uno studio intitolato Right Size Parking sponsorizzato dalla contea di King valuta il valore del terreno utilizzato per edifici multifamigliari ad oltre 100 dollari al piede quadro. La media ponderata delle proprietà di Seattle incluse nella ricerca era di 134 $ per piede quadrato, per esempio, ma la Contea di King è cara paragonata ad altre zone del nordovest. Possiamo utilizzare quindi una stima prudenziale di 50 $ al piede quadrato. Con questo valore un singolo posto auto di pertinenza di un appartamento – 325 piedi quadrati, compreso gli spazi di accesso – comporta un costo di 16250 dollari solo per l’acquisto del terreno. Questa cifra può essere sovrastimata, in quanto considera i parcheggi residenziali come disposti in lotti di superficie, il che non è vero. Alcuni parcheggi si trovano sotto il livello del suolo e quindi utilizzano meno terreno. D’altro lato, quando i posti auto non si trovano in superficie, i costi di costruzione ne spingono il valore finale molto in alto. Anche un parcheggio in superficie richiedeva negli anni 2000 circa 3000 $ per la sua costruzione. I posti auto in garage, specialmente se nel sottosuolo, possono arrivare a costare decine di migliaia di dollari ciascuno. A Seattle la costruzione di ciascuno dei posti auto sotterranei del centro commerciale Pacific Place è costata 61000 $.

Considerando quindi sia i costi di costruzione che quelli del terreno, la costruzione di posti auto fuori sede stradale di pertinenza di edifici residenziali nel nordovest americano può costare mediamente più di 20mila dollari per singolo parcheggio. Il valore medio della tipica automobile circolante negli Stati Uniti è probabilmente sotto gli 8000 $. Era di 5500 dollari nel 1997, ultimo anno per il quale sono stato in grado di trovare dei dati. Ricalibrato utilizzando il tasso di crescita del costo delle auto nuove (una metro di misura più affidabile del semplice tasso di inflazione), si ottiene un valore attuale di 7600 $. Per verificare questa cifra ho contatto tre esperti di economia dei trasporti. Hanno stimato tutti cifre ben al di sotto degli 8000$.

I posti auto delle casette monofamigliari probabilmente valgono ben di più delle automobili che custodiscono. Il terreno in questi quartierei è solitamente meno caro di quello utilizzato per costruire condomini. D’altro lato i costi di costruzione dei garage di queste abitazioni sono alti come quelli dei condomini, così anche qui il parcheggio probabilmente vale più di 8000 dollari per posto auto. Ma anche se stimiamo per difetto che ogni singolo posto auto del nordovest valga solo 5000$ – cifra che considera costi del terreno bassissimi e costi di costruzione ridicoli – il parcheggio è ancora più costoso delle automobili. Dopotutto il numero dei posti auto eccede quello delle autovetture. Se accettiamo di avere anche solo 2.2 posti auto per veicolo (un tasso anche qui molto prudenziale) abbiamo ancora 11mila dollari di parcheggi per singola automobile circolante nel nordovest, ognuna delle quali vale meno di 8mila dollari.

Donald Shoup sostiene che le infrastrutture dedicate al parcheggio in tutti gli Stati Uniti hanno un valore che da solo supera non solo quello dei veicoli che accolgono, ma potrebbe anche superare quello di tutta la rete stradale della nazione. I costi annuali di parcheggio, aggiunge, eccedono quelli di manutenzione, rifornimento e utilizzo delle automobili.

Articolo originale: Park Place della serie Parking? Lots! su Sightline Daily

##############

L’autore

Alan Durning è direttore e fondatore del Sightline Institute, ha scritto molte serie per blog molto popolari su argomenti come la vita senz’auto, la cancellazione della bicicletta dalla percezione collettiva e l’equità climatica. Prima di Sightline Durning è stato ricercatore presso il WorldWatch Institute, dove si occupava della dimensione umana della sostenibilità e scrisse il saggio How Much is Enough?
Email: alan [at] sightline [dot] org.

Lascia un commento

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione / Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione / Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione / Modifica )

Google+ photo

Stai commentando usando il tuo account Google+. Chiudi sessione / Modifica )

Connessione a %s...