Requisiti minimi di posti auto?

Uno dei problemi che più preoccupa gli amministratori locali è quello di poter garantire a ogni insediamento edilizio, abitativo, produttivo o commerciale, un “adeguato” numero di parcheggi. Ma quanto costa questa preoccupazione?  E quanto incide sul tasso di motorizzazione privata e sulle percorrenze in automobile? Da New York una ricerca che cerca di gettare luce su questi interrogativi.

di Noah Kazis

Non abbiamo bisogno di grandi esperti di urbanistica per capire che i costi delle abitazioni nei grandi centri urbani sono maledettamente alti. Ma cercare di capire come abbassarli è una questione politica altamente controversa.

A New York, grandi parcheggi come questo sulla 125esima strada, aumentano il costo delle abitazioni e sottraggono spazio all’eventuale costruzione di altre unità abitative.

Una nuova ricerca del Furman Center for Real Estate and Urban Policy ha individuato nell’obbligatorietà di standard minimi di parcheggio – stabilita per la prima volta 50 anni fa – una delle ragioni alla base degli alti costi delle abitazioni di New York.

La ricerca, “Minimum Parking Requirements and Housing Affordability in New York City,” definisce per la prima volta il livello effettivo di influenza che hanno gli standard minimi di parcheggio sugli insediamenti abitativi della Grande Mela. I dati registrati dagli autori (Simon McDonnell, Josiah Madar e Vicki Been) dimostrano che in molti casi le imprese edili non progettano insediamenti con un numero di parcheggi superiore al minimo stabilito per legge. Senza questi minimi obbligatori probabilmente costruirebbero meno posti auto.

Osservando poi i nuovi insediamenti interamente residenziali costruiti nel Queens tra il 2000 e il 2008, gli autori hanno effettuato un paragone tra i requisiti minimi richiesti e quelli effettivamente realizzati. Dei 38 insediamenti presi in considerazione, 18 avevano esattamente il numero di parcheggi previsti dai requisiti minimi imposti per legge. Altri quattro ne avevano meno del minimo, probabilmente grazie alla concessione di qualche deroga. Solo cinque insediamenti avevano più di quattro posti auto in eccesso rispetto ai requisiti minimi. “Questo fa pensare che i requisiti minimi sono molto vincolanti”, sostiene McDonnell.

Gli accademici da molto tempo sostengono che i parcheggi obbligatori possono aumentare i costi delle abitazioni. Se le imprese potessero ricavare profitti dai parcheggi, li costruirebbero senza bisogno di imporglielo. Qualsiasi posto auto aggiuntivo costruito per obbligo di legge rappresenta una perdita (almeno paragonato a quello che si potrebbe guadagnare da un’eventuale ulteriore abitazione costruita al suo posto), il cui costo ricade su affittuari e compratori. Anche gli attivisti del movimento per il diritto alla casa sostengono che richiedere più parcheggi faccia lievitare i prezzi delle case.

I difensori degli standard minimi hanno sempre sostenuto che le imprese costruirebbero comunque tutti quei parcheggi allo scopo di soddisfarre la domanda. Questa ricerca li smentisce confermando che i requisiti minimi di fatto distorcono il mercato. Nella maggioranza dei casi vincolano le imprese aumentando in questo modo i prezzi delle abitazioni.

McDonnell, Madar e Been non fanno una stima precisa di quanto questi requisiti minimi fanno lievitare i costi, tuttavia offrono alcune cifre indicative. I posti auto fuori terra, sostengono, costano oltre 21mila dollari l’uno a New York, cifra che non comprende il costo del terreno. Il parcheggio sotterraneo è ancora più caro. Gli autori stimano che nei quartieri più a buon mercato della città solo il terreno necessario a costruire cinque parcheggi arrivi a costare oltre i 100mila dollari.

E questi sono solo i costi diretti. Infatti sottraendo spazio prezioso alla costruzione di abitazioni, i requisiti minimi di parcheggio riducono anche l’offerta di abitazioni facendone lievitare i costi in tutta New York. Se l’eccesso di offerta di parcheggi causa un aumento del tasso di motorizzazione privata e un aumento delle percorrenze in automobile, come tutti gli studi esaminati – eccetto uno, effettuato dal New York City Department of City Planning – dimostrano, allora bisognerebbe includere nei costi anche quelli relativi a inquinamento, congestione e sicurezza legati all’aumento dell’uso delle autovetture.

Un prossimo sviluppo della ricerca, dice Mc Donnell, allargherà il campo di studio a progetti più piccoli, ad altri quartieri e agli usi commerciali.

Secondo la letteratura recensita dagli autori, la possibilità di rendere più convenienti i prezzi delle abitazioni attraverso la riduzione dei requisiti minimi è incredibilmente reale. Una ricerca del 2003 a cura del New York chapter of the American Institute of Architects [PDF], per esempio denunrciava che molti dei suoi membri avevano dovuto cancellare dei progetti a causa dei requisiti minimi di parcheggio che li rendevano sconvenienti. Inoltre, “I requisiti minimi spesso limitano le dimensioni di un edificio molto più dell’obbligo del rispetto di un determinato rapporto tra area e volumi costruiti”, obbligo volto a limitare la densità abitativa.

Secondo una relazione commissionata dalla municipalità di New York [PDF] “il più grosso ostacolo allo sviluppo di nuovi insediamenti residenziali è la dotazione obbligatoria di posti auto”. La seconda edizione (2005) di questo rapporto del 1999, rilevava come anche dove i requisti minimi erano stati ridotti, erano ancora la causa principale dei costi eccessivi dei nuovi progetti, al punto da renderli talvolta irrealizzabili.

Come notano gli autori dello studio, “i requisiti minimi di parcheggio rappresentano un ostacolo più alto di quello che pensano gli urbanisti”

Articolo originale: Parking Minimums Make NYC Housing More Expensive, NYU Report Finds

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L’autore

Noah Kazis è arrivato a Streetsblog all’inizio del 2010, dopo aver collaborato con TheCityFix. Da bambino collezionava gadget provenienti dalla metropolitana.

Si è poco laureato a Yale  con una laurea sull’importanza delle classi sociali nelle politiche dei trasporti a New York.

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